Es braucht einen Blick auf die Entwicklung der Verhältnisse von Boden und Wohnen. Seit der Abschaffung des gemeinnützigen Wohnungsmarktes 1990 wurde zu viel Boden privatisiert, insbesondere im Osten, der ehemaligen DDR. Die Stadt Dresden verzeichnet heute beispielhaft lediglich rund 200 städtische Wohnungen. Auch die Mieten im Einzelhandel schießen in die Höhe und bedürfen einer gemeinnützigen Politik, um die Lebenshaltungskosten der Menschen zu senken.
Wer als Kommune möchte, dass die ansässigen Unternehmen weniger Lohnsteigerungen zahlen müssen und über gute Arbeitskräfte verfügen, muss günstigen Wohnraum schaffen. Ulm und Wien gehen hier mit gutem Beispiel voran. Ulm betreibt seit Jahrzehnten eine strategische Bodenvorratspolitik. Wien setzt seit über 100 Jahren auf aktiven sozialen Wohnungsbau, rund 60 % der Bevölkerung leben dort in geförderten oder kommunalen Wohnungen.
Wenn Menschen ihre Mieten problemlos zahlen können, bleibt ihnen mehr finanzieller Spielraum für den Konsum im Alltag – etwa für regionale Dienstleistungen, Handel und Kulturangebote, was sich unmittelbar positiv auf die örtliche Wirtschaft auswirkt. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Städte und Gemeinden in die Lage versetzt werden, selbst aktiver am Bodenmarkt teilzunehmen. Die Kommunen brauchen die Möglichkeit, Grundstücke strategisch zurückzukaufen oder vorzuhalten, anstatt weiterhin vorrangig Einfamilienhaus- und Gewerbegebiete an den Ortsrändern auszuweisen, nur um kurzfristig Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer oder Gewerbesteuer zu generieren. Dieses Vorgehen führt auf lange Sicht zu Zersiedelung, höheren Folgekosten für die öffentliche Hand und einem ineffizienten Flächenverbrauch.
„Fehlender Wohnraum und teure Mieten stehen im Widerspruch zu einer gesunden Gesellschaft.“
Um dem entgegenzuwirken, müssen Kommunen eine bessere konsumtive Finanzierung erhalten. Sie dürfen nicht länger unter dem Zwang stehen, ihre Haushalte mit Einmaleffekten aus Flächenverkäufen zu stabilisieren. Stattdessen brauchen sie dauerhafte Mittel für Planung, Bodenankauf, Innenentwicklung und Personal. Neue Einerwohner*innen in kompakt gebauten, urbanen Quartieren bringen langfristig solide Einnahmen, zum Beispiel über die Einkommenssteuer, die anteilig an die Kommunen zurückfließt. Damit dieser Strukturwandel gelingen kann, müssen Kommunen auf einen nationalen Bodenfonds zurückgreifen können, der es ihnen gewährt, strategisch bedeutsame Flächen zu kaufen, zu entwickeln und dauerhaft in öffentlicher Hand zu halten.
Außerdem braucht es wirkungsvolle Werkzeuge zur Flächeneinsparung. Der anhaltende Flächenverbrauch durch neue Siedlungen konkurriert zunehmend mit der Landwirtschaft und dem Klima- und Naturschutz. Digitale Flächenkataster, systematische Brachflächenanalysen und GIS-gestützte Planungsinstrumente wären hier zentrale Instrumente. Sie unterstützen dabei, ungenutzte Innenentwicklungsflächen zu identifizieren und zu mobilisieren. Kommunen müssen befähigt werden, systematisch Leerstände, Baulücken und untergenutzte Grundstücke zu erfassen, um diese in die Entwicklung einzubeziehen, bevor neue Flächen am Ortsrand verbraucht werden.
Auf lange Sicht kann nur eine strategisch ausgerichtete Bodenpolitik, ergänzt durch präzise Werkzeuge zur Innenentwicklung und Flächensicherung, die nachhaltige und sozial ausgewogene Entwicklung von Städten und Gemeinden sichern. Kommunen brauchen dafür finanzielle und personelle Ressourcen, rechtliche Handlungsspielräume sowie die Rückendeckung durch Bund und Länder – sei es über einen Bodenfonds, die Bereitstellung erschwinglicherer Bundesflächen oder über gezielte Förderprogramme für digitales Flächenmanagement und nachhaltige Stadtentwicklung.
Bodenpolitik, Immobilienspekulation und Flächenverbrauch – was die Regierung anstrebt und woran es scheitern könnte
Im Bereich „Mieten und Wohnen“ sieht der Koalitionsvertrag 2025 eine Verstärkung des sozialen Wohnungsbaus und die Einführung von Neubauzielen vor, zusätzlich eine Schärfung der Mietpreisbremse. Auch soll die Wohngeldsystematik (Wohngeld Plus) weiterentwickelt werden. Zusätzlich ist die Förderung von genossenschaftlichem und gemeinwohlorientiertem Wohnungsbau sowie die Einführung eines „Bündnisses für bezahlbares Wohnen“ mit Ländern und Kommunen angedacht. Auch soll ein digitales Bauantragsverfahren, die Vereinfachung von Standards zur Baukostensenkung sowie eine Begrenzung von Indexmieten bei Neuverträgen eingeführt werden.
Doch trotz dieser ambitionierten Ziele ist absehbar, dass die Bundesregierung wesentliche wohnungspolitische Vorhaben nicht vollständig umsetzen wird. Der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus scheitert vielerorts an hohen Baukosten, fehlenden Kapazitäten und uneinheitlicher Landespolitik. Die Weiterentwicklung des Wohngelds stößt auf überlastete Verwaltungen und bleibt in der Wirkung begrenzt, während das „Bündnis für bezahlbares Wohnen“ ohne verbindliche Vereinbarungen und klare Zuständigkeiten symbolisch zu verpuffen droht.
Im Bereich der Bodenpolitik und der kommunalen Rückkäufe strebt die Koalition die Unterstützung kommunaler Vorkaufsrechte an und möchte Bodenfonds auf Bundes- und Länderebene einführen, um Flächen gemeinwohlorientiert zu sichern. Ferner sollen Konzeptvergaben statt Höchstpreisverfahren gefördert und das Erbbaurecht ausgebaut werden.
Die formulierten Ziele zur Bodenpolitik und zur Stärkung kommunaler Rückkaufinstrumente sind grundsätzlich richtig, dürften aber in der Umsetzung an mehreren Hürden scheitern. Die rechtliche Wiederherstellung wirksamer Vorkaufsrechte nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts bleibt komplex und politisch umstritten.
Zudem fehlt es vielen Kommunen an finanziellen Mitteln, um Rückkäufe überhaupt umsetzen zu können. Auch der Ausbau des Erbbaurechts verläuft schleppend, da private Eigentümer*innen und Investor*innen zumeist auf schnelle Gewinne durch Verkauf setzen.
Bezüglich Immobilienspekulation und Marktregulierung soll die Reform der Grundsteuer auf kommunaler Ebene verortet bleiben. Union und SPD formulieren die Schaffung von Maßnahmen zur Bekämpfung von Leerstand und Zweckentfremdung, wollen ein bundesweites Immobilienregister zur Transparenz prüfen sowie steuerliche Anreize bei Wohnraumspekulation evaluieren.
Die geplanten Maßnahmen zur Eindämmung von Immobilienspekulation und zur stärkeren Marktregulierung klingen zwar vielversprechend, könnten jedoch an rechtlichen, politischen und praktischen Hürden scheitern. Die Reform der Grundsteuer bleibt in der Zuständigkeit der Kommunen, wodurch ein Flickenteppich aus Regelungen entsteht, und eine einheitliche Steuerung erschwert wird.
Die genannten Maßnahmen gegen Leerstand und Zweckentfremdung stoßen bislang häufig auf Durchsetzungsprobleme, da Kommunen oft weder über die nötigen Daten noch über ausreichende Kontrollkapazitäten verfügen. Nicht zuletzt erweist sich das angekündigte bundesweite Immobilienregister als technisch und datenschutzrechtlich hochkomplex und verfügt bislang über keinen klaren Zeitplan – eine Umsetzung in dieser Legislatur erscheint daher fraglich. Auch die Prüfung steuerlicher Anreize bei Spekulation bleibt vage und droht ohne konkrete Gesetzesvorhaben wirkungslos zu bleiben.
Flächenfraß stoppen? Ohne Bodenreform bleibt es beim Wunschdenken
Im ländlichen Raum und der Landwirtschaft plant die Regierung eine Stärkung regionaler Planungshoheit zur Vermeidung von Flächenfraß und die Unterstützung für Agrargenossenschaften beim Zugang zu Land. Die Bodenankaufsrechte für ökologisch wirtschaftende Betriebe sollen gefördert der landwirtschaftliche Flächenerhalt gegenüber nicht-agrarischer Nutzung priorisiert werden.
Die angekündigte Stärkung regionaler Planungshoheit zur Eindämmung von Flächenfraß steht im Spannungsfeld zwischen Entwicklungsdruck und kommunalem Interesse an Gewerbeansiedlungen, was einheitliche Lösungen erschwert.
Der Zugang zu Land für Agrargenossenschaften und ökologisch wirtschaftende Betriebe sieht sich nur zu oft an hohe Bodenpreise und fehlende Förderinstrumente geknüpft, zumal Bodenmärkte weiterhin weitgehend unreguliert sind. Auch die Priorisierung landwirtschaftlicher Flächennutzung gegenüber nicht-agrarischen Interessen droht an fehlenden gesetzlichen Vorgaben und wirtschaftlichen Interessen zu scheitern. Daraus lässt sich schließen, dass die Vorhaben ohne eine konsequente Reform des Bodenrechts und gezielte Fördermittel kaum flächendeckend Wirkung entfalten.
Die Regierung widmet sich in ihrem Koalitionsvertrag 2025 auch dem Flächenverbrauch und dem Bodenschutz. Sie erklärt die Einführung eines „Bundesflächenziels“ zur Reduzierung des täglichen Flächenverbrauchs und die Entwicklung von Instrumenten zu Innenentwicklung und Nachverdichtung. In Hochverdichtungsgebieten soll es keine Neuausweisung für Einfamilienhausgebiete geben, während das Bauflächenrecycling gefördert werden soll.
Trotz dieser klar formulierten Ziele ist es fraglich, ob die Bundesregierung beim Flächenverbrauch und Bodenschutz spürbare Fortschritte erzielen wird. Die Einführung eines verbindlichen Bundesflächenziels steht bislang ohne gesetzliche Verankerung da und bleibt somit politisch unverbindlich. Das Bauflächenrecycling scheitert häufig an hohen Kosten, Altlasten und komplizierten Eigentumsverhältnissen. Ohne verbindliche Regelungen, ausreichende Fördermittel und koordinierte Umsetzung dürfte die Wirkung der geplanten Maßnahmen begrenzt bleiben.
Zukunft gestalten: Die Kernpunkte des Grünen Regierungsprogramms zu Mieten und Boden
Auch die Grünen haben sich Gedanken gemacht und ihr Bestreben im Regierungsprogramm 2025 formuliert. Im Bereich Mieten und Wohnen liegt der Fokus klar auf einer dauerhaften Mietpreisbremse und dem Ausbau des Mieterschutzes. Zudem braucht es eine Stärkung der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft.
„Der Wohnungsbau sehnt sich nach Gemeinnützigkeit.“
Mieter*innen müssen entlastet werden, was durch die Absenkung energetischer Sanierungskosten gelingen kann. Ebenso zielführend wären die Förderung sozial-ökologischen Umbaus im Bestand (Stichwort „Klimaquartiere“) und die konsequente Ablehnung rein marktgetriebener Wohnraumversorgung.
Mit Blick auf Bodenpolitik und Rückerwerb fordern die Grünen die Einrichtung eines Bundesbodenziels zur Rückgewinnung kommunaler Steuerungsmacht. Die Vorkaufsrechte müssen gestärkt und ein strategischer Bodenfonds auf Bundesebene eingeführt werden. Es bedarf einer Konzeptvergabe statt Höchstpreisprinzip als Standard.
Spekulative Flächen müssen in eine gemeinwohlorientierte Nutzung zurückgeführt werden, die kommunale Bodenvorratspolitik braucht unseren Support.
Auch die Grünen begrüßen die Einführung eines bundesweiten Immobilienregisters, fordern aber zugleich die Ablehnung von Share Deals sowie eine Reform der Grundsteuer. Zielführend wäre der Ausbau der Besteuerung auf ungenutzten Wohnraum und Spekulationsobjekte und die Förderung einer Bodenwertzuwachssteuer.
Wie sich die Wahlprogramme von Union und Grünen konkret auswirken könnten – zwei Beispiele
Familie Schmidt lebt in Gera, einer Stadt mit 95.000 Einwohner*innen und einem hohen Altersdurchschnitt von 48 Jahren. Bemerkenswert ist der hohe Anteil von SGB-II-Bezug und die starke Sozialsegregation. Die Mietpreise in Gera zählen bundesweit zu den niedrigsten, aber vorhandene Ungleichheiten und knapper Wohnraum für Familien spiegeln die wirtschaftliche Schwäche wider.
Statt den Fokus auf die Preis- und Bodenregulierung zu richten, setzt die Union auf Wohngeld und Transfers. Die kommunalen Rückkäufe oder Bodenfonds bleiben limitiert, weshalb Familie Schmidt Schwierigkeiten hat, eine bezahlbare Wohnung zu finden, nicht zuletzt, weil Wohnen unter der Union weiterhin private Investitionssphäre bleiben.
Duch die Einführung eines Bodenfonds und Konzeptvergabe, wie es die Grünen wollen, könnten Kommunen wie Gera gezielt Flächen kaufen, um darauf gemeinwohlorientierte Wohnungen zu errichten, die Familie Schmidt ein Zuhause bieten. Das Motto lautet hierbei „stabile Mieten, keine Luxusspekulation“.
Weitere Zersiedelung führt nicht in die gewünschte Richtung, stattdessen braucht es Nachverdichtung in bestehenden Quartieren mit öffentlich gefördertem Wohnraum. Mit den Grünen profitiert Familie Schmidt von stabileren Wohnkosten, einer gerechten Verteilung von Wohnraum, einer stärkeren lokalen Gemeinschaft und einer nachhaltigen Entwicklung. Unter der Union bliebe Familie Schmidt weiterhin auf Sozialleistungen angewiesen – bei steigenden Mieten und sinkender Lebensqualität.
Weitere Unterschiede zwischen der Wohn- und Bodenpolitik von Union und Grünen zeigt das Beispiel von Familie Yildiz aus Duisburg-Marxloh. Die Stadt hat einen hohen Anteil an Menschen mit Migrationsgeschichte, einen strukturschwachen Arbeitsmarkt sowie eine geringe Lebensqualität in den problematischen Quartieren. Familie Yildiz lebt hier in einem unsanierten Altbau.
Unter der Union fände die Sanierung durch Marktakteur*innen statt, die Förderung ginge an den Eigentümer, der aber kaum investiert und gerne verdrängt. Der Stadt Duisburg selbst fehlt es an Kapital für den Rückkauf von Bodenvorrat. Auch fehlt es an einer sozialen Durchmischung, die Brennpunkte bleiben isoliert. Folglich lebt Familie Yildiz weiter in ihrer vernachlässigten Wohnung, inmitten eines prekären Umfeldes.
Die Grünen dagegen setzen auf die Förderung klima- und sozialgerechter Sanierungen mit Mietendeckel. Auch würde die Stadt Duisburg Zuschüsse erhalten, um gezielt Flächen zurückkaufen und neue Stadtteilzentren errichten zu können. Darüber hinaus stärkt die Partei die Bildungs- und Sozialinfrastruktur. So kann Familie Yildiz in ihrem Quartier bleiben und von einer spürbaren Verbesserung des Umfeldes profitieren.
Gemeinwohl vor Kapital: Zugang zu Boden entkoppeln – Spekulation begrenzen
Den Fokus auf das Gemeinwohl richten die Grünen auch bei der Verpachtung im ländlichen Raum und fordern ein Recht auf Land für Junglandwirt*innen. Der Zugang zu Land muss von der Kapitalstärke entkoppelt werden.
Spekulationen finden sich auch beim Ackerland, weshalb es die Einführung von Preisdeckeln braucht. Ferner setzen die Grünen auf Bodenmarktregulierungsgesetze auf Länderebene und die Stärkung von Regionalität und „Kommunen der kurzen Wege“.
„Eine gelungene und faire Bodenpolitik ist der Schlüssel für die Agrarwende.“
Um Flächen zu sparen, sollte das 30-ha-Ziel verbindlich im Gesetz verankert werden. Die Grünen sehen eine Reform des Baugesetzbuchs zur Stärkung der Innenentwicklung und das Verbot von neuen Einfamilienhausgebieten in hochverdichteten Lagen vor.
Welche Punkte des Koalitionsvertrages die Grünen besonders kritisch sehen
- Fokus auf Wohngeld und soziale Transferleistungen statt struktureller Eingriffe in den Bodenmarkt
- Keine verpflichtende Flächensparvorgabe
- Fehlende klare Abkehr vom Einfamilienhaus-Modell
- Fehlende bundesgesetzliche Regelungen zur Bodenwertabschöpfung
Nicht zu unterschätzen: die politische Bedeutung und die Wirkung auf den Rechtsruck
Steigende Mieten und Wohnungsnot begünstigen seit jeher Protest- und Angstwähler*innenverhalten, was der AfD Zuwächse beschert. Eine starke Boden- und Wohnungspolitik dagegen würde die soziale Stabilität sichern und die finanziellen Spielräume der Bürger*innen erhöhen.
Der Eindruck, dass der Markt schon alles regeln werde, ohne jede politische Rahmung, schafft eine Entfremdung von der Demokratie. Eine Vermieter-nahe Politik wird in der Bevölkerung als unsozial wahrgenommen – die Grünen wären hierbei die sozial-ökologische Alternative.
Strategische Schlussfolgerungen für die Wahl 2029
Für die Wahl 2029 lassen sich aus grüner Perspektive zentrale strategische Schlussfolgerungen ableiten, die eine klare sozial-ökologische Orientierung in den Mittelpunkt rücken. Die Wohnungsfrage muss hierbei als zentrale soziale Frage positioniert werden – denn sie entscheidet über Teilhabe, Lebensqualität und gesellschaftlichen Zusammenhalt. Wohnen darf nicht länger Sache des Market sein, sondern muss wieder als Gemeinwohlaufgabe verstanden und entsprechend politisch gestaltet werden.
Parallel dazu gilt es, die Bodenpolitik als ein demokratiepolitisches Schlüsselthema zu betonen: Wer über Boden verfügt, entscheidet mit über gesellschaftliche Entwicklung. Daher ist es essenziell, politische Steuerungsinstrumente zu stärken und den Zugang zu Boden sozial gerecht zu regeln.
Auch der Flächenverbrauch muss als ökologisches und soziales Thema gleichermaßen verstanden werden. Denn Zersiedelung zerstört nicht nur die Natur, sondern verhindert auch bezahlbares, gemeinwohlorientiertes Wohnen in den Zentren.
Konkretes Ziel muss es deshalb sein, bis 2035 mindestens 500.000 gemeinwohlorientierte Wohnungen zu schaffen, die dauerhaft bezahlbar, ökologisch verantwortungsvoll und sozial durchmischt sind. Nur auf diese Weise lässt sich die Wohnungsfrage mit sozialer Gerechtigkeit und ökologischer Verantwortung beantworten.