Warum Hamburg beim Holsten-Areal einen Fehler begeht

Seit Jahren steht das Holsten-Areal sinnbildlich für die Fehlentwicklungen Hamburger Stadtpolitik: wo früher Bier gebraut wurde, sollte längst ein neues, lebendiges Quartier entstehen – mit bezahlbarem Wohnraum, sozialen Einrichtungen und ökologischer Qualität. Doch die Stadt überlässt die Gestaltung erneut privaten Investoren, statt ihr Vorkaufsrecht zu nutzen und selbst Investor ihrer Zukunft zu sein.

Holsten-Areal Impressionen

von Dirk Murschall
https://urbanister.photos/stadtfotografie/hamburg/holsten-areal-impressionen

Diese Entscheidung verteidigt der Senat mit dem Risiko, der Eigentümer – die Adler Group – könne bei einem städtischen Ankauf insolvent werden. Das klingt nach finanzpolitischer Vernunft, ist aber das Gegenteil: Die Stadt zahlt über Jahre immense Summen für Sozialbindungen an private Eigentümer, statt durch eigenen Grundbesitz dauerhaft günstigen Wohnraum zu sichern. Diese Belegungsbindungen kosten 50 bis 70 Prozent einr Wohnung – nach deren Ablauf nach 15 – 30 Jahren, muss neu bezahlt werden, während das Vermögen längst woanders liegt.

Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB wäre beim Holsten-Areal das zentrale Instrument gewesen, um Spekulationsspiralen wie bei Adler zu begrenzen und das Heft des Handelns in der öffentlichen Hand zu halten. Mit einer solchen Maßnahme erklärt die Stadt das Gebiet zum besonderen Entwicklungsbereich, kann Boden zu Verkehrswerten sichern, Mehrwerte der Planung abschöpfen und Nutzung, Dichte, soziale Infrastruktur und Klimastandards verbindlich festlegen – statt sich von überhöhten Kaufpreisen und anschließenden Share Deals unter Druck setzen zu lassen. Andere Kommunen, die mit Adler konfrontiert waren, haben genau daraus gelernt: Düsseldorf hat die SEM eingesetzt und sich damit ein starkes Druckmittel verschafft, um Adler aus dem Verfahren zu drängen und das Areal stärker am Gemeinwohl auszurichten.

Was Hamburg braucht, ist Boden in öffentlicher Hand. Nur so lassen sich dauerhaft bezahlbare Mieten, generationengerechter Klimaschutz und vielfältige Nachbarschaften sichern. Ein städtisch und genossenschaftlich entwickeltes Holstenquartier würde nachhaltiger, ökologischer und sozial stabiler entstehen – mit individuellen Baugruppen, Saga-Beteiligung, echten Beteiligungsprozessen und klaren ökologischen Standards wie Energieautarkie, CO₂-armen Baumaterialien und Schwammstadtprinzip.

Nun hingegen droht der nächste Zyklus aus Spekulation, Verzögerung und Vertrauensverlust. Quantum mag kein anonymer Investor sein, doch die Erfahrungen aus Zeise 2 zeigen: städtischer Einfluss endet dort, wo Rendite beginnt.

Hamburg hat mit der Mitte Altona gezeigt, dass Stadtentwicklung im Gemeinwohlinteresse gelingen kann. Das Holsten-Areal wäre die logische Fortsetzung – wenn die Politik den Mut hätte, Verantwortung zu übernehmen.

Eine verantwortungsvolle Entwicklung des Holsten-Areals ist nicht nur eine Frage von Eigentum und Mieten, sondern auch von Stadtbild und Baukultur. Das Gelände ist städtebaulich ein Schlüsselort zwischen Altona-Nord, Schanzenviertel und der Mitte Altona; hier entscheidet sich, ob ein lebendiges, durchlässiges Quartier mit guten Freiräumen entsteht oder eine abgeschlossene „Burgbebauung“, die Hitzeinseln verstärkt und soziale Begegnung verhindert. Die historische Bausubstanz – etwa Sudhaus, Malzturm oder weitere Brauereigebäude – bietet die Chance, industrielle Geschichte sichtbar zu erhalten und zugleich für kulturelle, soziale oder gewerbliche Nutzungen zu öffnen, statt sie als bloße Kulisse für hochwertige Neubauten zu instrumentalisieren.

Städtebaulich braucht es eine klare Abkehr von monotonen, geschlossenen Blöcken hin zu versetzten Baukörpern, durchlässigen Erdgeschosszonen und nutzbaren Höfen, die Regenwassermanagement, Verschattung und kühlende Grünstrukturen integrieren. So kann das Quartier auf Starkregen und Hitze vorbereitet werden und zugleich Orte des Austauschs schaffen – für Familien, Jugendliche, Senior:innen und Menschen in besonderen Wohnsituationen gleichermaßen. Baukulturell sollte das Holsten-Areal ein Labor für ressourcenschonendes Bauen werden: mit Holz- und Hybridkonstruktionen, hoher Umbauquote statt Abriss, klimafreundlichen Materialien und einer Erdgeschosszone, die soziale Infrastruktur, Kultur und kleinteiligen Handel sichtbar macht. Nur wenn Architektur, Freiraumplanung und Nutzungskonzepte zusammen gedacht werden, entsteht hier ein Stück Stadt, das auch in 30 Jahren noch als vorbildlich gilt.

Hamburg verschenkt also beim Holsten-Areal eine große Chance: Statt das Gelände selbst zu kaufen und dauerhaft sozial, ökologisch und gemeinwohlorientiert zu entwickeln, verlässt sich die Stadt erneut auf ein privates Konsortium mit öffentlichen Anteilen. Geplant sind rund 2.000 Wohnungen, etwa die Hälfte gefördert oder für Studierende und Azubis – doch ohne konsequent städtische Bodenpolitik bleiben Mieten und Nutzung auf Dauer der Logik privater Rendite unterworfen.

Dabei bräuchte es gerade hier ein Quartier, das die verletzlichsten Menschen in den Mittelpunkt stellt: integrierte Plätze für obdachlose Menschen, zusätzliche Frauenhaus- und Schutzeinrichtungen sowie betreute Wohnangebote für Jugendliche und Senior:innen mit besonderem Unterstützungsbedarf, fest im Quartier verankert statt an den Rand gedrängt. Wer ein Areal dieser Größe mitten in der Stadt entwickelt, trägt Verantwortung dafür, dass nicht nur „bezahlbare“ Wohnungen entstehen, sondern echte Schutzräume für Menschen in Krisen – und zwar dauerhaft, mit gesicherter Trägerschaft und verbindlichen Konzepten.

Die Stadt hätte über einen eigenen Ankauf deutlich mehr steuernden Einfluss, könnte dauerhaft günstige Mieten, soziale Infrastruktur und klimagerechtes Bauen – etwa Energieplus-Standards und eine robuste Klimaanpassung – verbindlich festschreiben, statt nur nachzujustieren, wenn Investoren abweichen. Ein wirklich öffentlicher Zugriff auf das Holsten-Areal wäre ein starkes Signal: Hamburg schützt nicht nur den Wohnungsmarkt, sondern auch diejenigen, die ihn am dringendsten brauchen.

Quellen

[1] Auf Holsten Areal sollen 2.000 Wohnungen entstehen https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/ehemaliges-brauereigelaende-auf-holsten-areal-sollen-2-000-wohnungen-entstehen-dpa.urn-newsml-dpa-com-20090101-251030-930-231198

[2] Kein Vorkaufsrecht beim Holsten-Areal: Hamburg … https://taz.de/Kein-Vorkaufsrecht-beim-Holsten-Areal/!6136393/

[3] Hunderte dauerhafte Sozialwohnungen für das Holsten-Areal https://mhmhamburg.de/blog/news/hunderte-dauerhafte-sozialwohnungen-fuer-das-holsten-areal

[4] Vorkaufsrecht am Holstenareal wahrnehmen: Wann, wenn … https://www.knallt-am-dollsten.de/2025/11/vorkaufsrecht-am-holstenareal-wahrnehmen-wann-wenn-nicht-jetzt/

[5] Holsten-Areal in Hamburg verkauft: 2.000 Wohnungen geplant https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/st-pauli-stadt-hamburg-uebt-erstmals-vorkaufsrecht-aus_84342_477448.html

[6] Vorbereitende Untersuchungen Mitte Altona – Hamburg.de https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/projekte-und-kampagnen/diebsteich-mitte-altona/mitte-altona/vorbereitende-untersuchungen-284360

[7] [PDF] Das Holstenquartier – ein Spekulationsobjekt – […] knallt am Dollsten! https://www.knallt-am-dollsten.de/wp-content/uploads/2022/04/Pfadt-gutachterliche-Stellungnahme-Holstenquartier.pdf

[8] Konsortium kauft Hamburger Holsten-Areal https://www.ndr.de/nachrichten/hamburg/konsortium-kauft-hamburger-holsten-areal-2000-wohnungen-geplant,holstenareal-106.html

[9] Holsten-Areal verkauft – Quantum und Saga setzen sich … https://www.welt.de/regionales/hamburg/article69047694df9fa029228eec66/stadtentwicklung-holsten-areal-verkauft-quantum-und-saga-setzen-sich-nach-langem-ringen-durch.html

[10] Hamburg: Holsten-Areal in neuen Händen https://www.immobilienmanager.de/hamburg-holsten-areal-in-neuen-haenden-31102025

[11] Fundamente für ein neues Stück Stadt – Hamburg.de https://www.hamburg.de/resource/blob/155624/e2e0ee01d077c58e44f2b43c697928e0/broschuere-masterplan-mitte-altona-data.pdf